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為加快我市農(nóng)村宅基地“房地一體”登記發(fā)證工作，全面落實推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略關(guān)于依法依規(guī)穩(wěn)妥開展宅基地“房地一體”頒證工作部署，深入實施我市全國農(nóng)村宅基地管理制度改革試點，市人民政府結(jié)合實際情況制定了《平泉市農(nóng)村宅基地上房屋登記發(fā)證指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），為深化認(rèn)識理解、推動政策落實落地，現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下：

一、《指導(dǎo)意見》制定背景

制定《指導(dǎo)意見》是為了全面貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于深化農(nóng)村土地制度改革賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)益的重要指示，落實黨中央、國務(wù)院和市委、市政府的工作部署需要，加快推進農(nóng)村宅基地及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作，保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益，進一步加強農(nóng)村宅基地管理，為推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等工作夯實基礎(chǔ)。

二、《指導(dǎo)意見》制定依據(jù)

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》和《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）、《自然資源部確權(quán)登記局關(guān)于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》（自然資登記函〔2019〕6號）以及《平泉市人民政府印發(fā)<關(guān)于推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的若干意見>的通知》（平政〔2020〕51號）要求，結(jié)合我市實際。

三、《指導(dǎo)意見》主要內(nèi)容

《指導(dǎo)意見》共分為五大部分。

（一）農(nóng)村宅基地上房屋登記發(fā)證范圍

1.經(jīng)依法批準(zhǔn)或按照規(guī)定可進行確權(quán)登記的農(nóng)村宅基地上因歷史形成和經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，可按規(guī)定申請登記。

2.農(nóng)村宅基地上簡易房、活動房、牲畜圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時性建（構(gòu)）物，不予登記。

（二）農(nóng)村宅基地上房屋登記發(fā)證的證明材料

3.農(nóng)村宅基地上房屋經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)，合法有效的證明材料。

4.農(nóng)村宅基地上房屋屬歷史上形成未取得批準(zhǔn)建設(shè)材料的，按照《平泉市人民政府印發(fā)<關(guān)于推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的若干意見>的通知》區(qū)分是否位于城市規(guī)劃區(qū)分類處理。

5.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的符合規(guī)劃的認(rèn)定意見包括：房屋所有人、建房時間、房屋層數(shù)、結(jié)構(gòu)、房屋占地面積、建筑面積。認(rèn)定意見應(yīng)附帶房屋影像資料。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)村宅基地上房屋符合規(guī)劃的認(rèn)定規(guī)則

6.合法的農(nóng)村宅基地上的房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)的材料，位于城市規(guī)劃區(qū)外且在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設(shè)，認(rèn)定為符合規(guī)劃。

7.合法的農(nóng)村宅基地上的房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)的材料，位于城市規(guī)劃區(qū)外且在2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)，四鄰無異議，經(jīng)村組同意，村委會公告30天后無異議或異議不成立，認(rèn)定為符合規(guī)劃。

8.1999年1月1日至2020年1月1日鄉(xiāng)村建設(shè)審批管理權(quán)限下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)之前農(nóng)村宅基地依法取得《占地許可證》建房的，屬合法的農(nóng)村宅基地上的房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)材料的情形，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)按本意見規(guī)定對房屋進行符合規(guī)劃的認(rèn)定。

9.農(nóng)村宅基地未經(jīng)依法批準(zhǔn)且不符合宅基地確權(quán)登記條件的，其宅基地上房屋不得出具符合規(guī)劃或建設(shè)的認(rèn)定意見。

10.農(nóng)村宅基地上房屋占地超出宅基地批準(zhǔn)四至或確權(quán)登記發(fā)證宗地四至范圍的，其占地和建設(shè)行為未經(jīng)依法處理的，不得出具符合規(guī)劃的認(rèn)定意見。

11.宅基地上房屋存在安全隱患的，在安全隱患消除前，不予出具符合規(guī)劃認(rèn)定意見。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)成相關(guān)權(quán)利人限期消除安全隱患，待隱患消除后按本意見規(guī)定辦理。

（四）農(nóng)村宅基地上房屋符合規(guī)劃的認(rèn)定程序

12.農(nóng)村宅基地上房屋符合規(guī)劃的認(rèn)定由宅基地合法使用權(quán)人提出，并按本意見規(guī)定提交四鄰、村組意見（不需要提交的除外），鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核出具符合規(guī)劃認(rèn)定意見，作為辦理房屋登記的證明材料。

13.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在認(rèn)定工作中，可本著便民、高效的原則結(jié)合實際情況，以相關(guān)主管部門已有的農(nóng)村房屋調(diào)查測量成果作為參考，集中批量對符合認(rèn)定條件和要求的房屋出具認(rèn)定意見。

（五）需注意的問題

14.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的符合規(guī)劃的認(rèn)定意見應(yīng)與合法的宅基地使用權(quán)人一致，確保房地主體一致。因歷史原因，房屋規(guī)劃或建設(shè)批準(zhǔn)材料申請人與宅基地使用權(quán)人不一致，應(yīng)先進行土地或房屋權(quán)利變更使房地主體一致后，再申請宅基地房地一體登記。

15.同一宅基地上多個房屋分屬不同權(quán)利人或者同一幢房屋分屬不同權(quán)利人的，申請房屋登記區(qū)分不同情況辦理規(guī)則。

16.2020年1月1日鄉(xiāng)村建設(shè)審批管理權(quán)限下放鄉(xiāng)鎮(zhèn)后農(nóng)村宅基上建設(shè)的房屋，應(yīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)按規(guī)定辦理建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)和驗收手續(xù)，不得以符合規(guī)劃認(rèn)定代替審批。

17.房屋實際占地面積、建筑面積應(yīng)與批準(zhǔn)文件或認(rèn)定意見面積相符。實際面積與批準(zhǔn)面積、認(rèn)定面積不符的，差額超過相應(yīng)證明文件面積10%的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照有關(guān)規(guī)定處理前，不予登記。

18.宅基地上3層及以上房屋，應(yīng)符合規(guī)劃管理要求，已用于經(jīng)營性或建成后擬用于經(jīng)營性的嚴(yán)格按照國家有關(guān)經(jīng)營性自建房安全管理的規(guī)定進行管理，未經(jīng)竣工驗收合格或未經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位進行安全鑒定的，不予登記。

19.國土空間規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃編制前歷史形成的宅基地上房屋和合法建設(shè)的房屋申請登記發(fā)證不受國土空間規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃編制與實施的影響。國土空間規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃實施后宅基地上建設(shè)的房屋嚴(yán)格按照規(guī)劃管理，不符合規(guī)劃要求，尚未依法處理完畢的，不予登記。

20.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的符合規(guī)劃認(rèn)定意見違反法律法規(guī)或明顯與事實不符的，不作為房屋登記的證明材料。

21.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府相關(guān)人員在農(nóng)村宅基地符合規(guī)劃認(rèn)定工作中，弄虛作假、徇私舞弊，為不符合認(rèn)定條件和要求的房屋出具認(rèn)定意見的，按照有關(guān)規(guī)定追究相應(yīng)責(zé)任。

22.本意見由平泉市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。

四、《指導(dǎo)意見》起草制定過程

市自然資源和規(guī)劃局依據(jù)文件精神，并結(jié)合我市實際，完成了《指導(dǎo)意見》的初稿起草工作，之后向各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、市直有關(guān)部門發(fā)放《指導(dǎo)意見（征求意見稿）征求意見的函》，廣泛征求社會各界意見和建議，市自然資源和規(guī)劃局對反饋意見進行了逐條梳理、研究，對提出的合理建議采納修改。市自然資源和規(guī)劃局組織召開了《指導(dǎo)意見（征求意見稿）》社會風(fēng)險評估會，各參會人員分別進行了討論發(fā)言，會上討論問題歸納如下：《指導(dǎo)意見》比較詳盡、依法合規(guī)、切合實際，無社會風(fēng)險隱患，一致同意通過，報法制辦、政府辦審簽印發(fā)。

相關(guān)文件：平泉市人民政府關(guān)于印發(fā)《平泉市農(nóng)村宅基地上房屋登記發(fā)證指導(dǎo)意見》的通知